2008年烟台市商品房价格走势分析
2007年作为房地产行业风云变幻的一年已经过去，2008年烟台市房地产价格走势将会出现什么样的变化？本文就是试图从2007年12月份到2008年3月份土地拍卖价格、房地产税费、商品房建造费等方面剖析烟台市五区的商品房价格走势：
一、2007年12月份—2008年3月份烟台市国有土地使用权出让拍卖表（略）
二、、土地拍卖价格分析：
1、福山区在2007年12月份在银河小区北侧地块的拍卖中拍出了260万元/亩的高价，楼面地价高达1849元/平方米，创下了土地拍卖价格和楼面地价的新高！
2、开发区108号地块起始价为17421，折合101万/亩，楼面地价为693.87元/平方米；109号按照起拍价核算折合106万/亩，楼面地价为640元/平方米；110号地块按照起始价折合102万/亩，楼面地价为695元/平方米。
3、牟平区3001号土地按照起拍价折合122万/亩，楼面地价524元/平方米；
4、莱山区1005号、2001号、2003号、2005号、2006号土地按照起拍价分别为242万/亩、313万/亩、144万/亩、293万/亩、240万/亩，折合楼面地价分别为2449元/平方米、2697元/平方米、4340元/平方米、2119元/平方米、3129元/平方米。
五、以上核算的土地价格均以起拍价计算，除福山成交和开发区流拍以外，如果拍卖成功的话，其土地价格一般会比起拍价至少高20%。
三、土地市场分析：
1、近几年来，富士康、通用、大宇造船等大型项目落户开发区，这些世界级的企业巨头将为开发区带来数百上千家配套企业及几十万的人口。同时，随着蓬长大桥的开工建设，以及烟台到大连之间“南桥北遂”设想到提出，烟台开发区甚至可以成为我国东北地区以及东北亚地区的制造业基地。开发区的经济增长速度毋庸置疑，开发区房地产市场的开发潜力则更让人们看到希望。但是开发区三宗地块在2007年底的的流拍确实出人意料，100万/亩起价左右的土地价格对于成长中的开发区房地产市场不算太高，流拍的结果可能与2007年底国家密集出台的房地产调控政策有关，尤其是关于土地集约使用、紧缩开发资金、土地政策、抽紧银根、打击投机的相关规定。
因此我们也能看出在2008年开发区的土地价格在没有外来房地产开发资本冲击的前提下，土地出让价格的浮动不会太大。
2、福山区位于烟台城区西部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心，同时也是烟台市最适宜居住的后花园。福山区划范围北起同三高速，南至门楼水库，总用地约65平方公里，其中可建设用地约43平方公里。规划人口规模约30万。未来福山区的城市发展战略是： 按照“园区化带动工业化、推进城市化、建设新型工业化河滨市区”的总体发展思路，坚持“加快与中心市区融合”的城市发展方向，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，以夹河生态景观带为主轴线，完善提升北部工业区，加快改造中部老城区，重点沿夹河流域向南拓展新城区，努力构建产业特色鲜明、交通物流便捷、“山河城岛”相拥、人居环境优美、具有现代气息的新型工业化河滨市区。
尽管福山依靠开发区、莱山区、芝罘区的带动，近几年大力发展房地产开发，但是福山区银河小区北侧地块的成交价格却是给了福山的房地产业一个惊奇。260万元/亩的高价给本来就不缺土地的福山房地产业带来了发展后劲？还是带来更多的出让、拆迁难题？或许这个谜底会在2008年的下半年揭开吧！
3、牟平区作为房地产业发展较慢的一个区，在2007年房地产业调控中受影响不大，在区域发展向烟台市靠近的策略指引下，3001号土地的122万/亩的起拍价也基本合理，2008年牟平城市中心地带和沿滨海路一带的土地价格会持续攀升!
4、纵观莱山区房地产市场的发展，除了有得天独厚的地理和气候环境外，近年来，随着市政和科研院校的不断建设，先后建成了市政大楼以及体育公园，并且有滨洲医学院、中国农业大学以及国防713所入驻，使得原本就已是全市政治和文化体育中心的莱山如虎添翼。也正因为以上因素，2008年3月份即将拍卖的地块价格自然要高出其他几个区，但是受2008年从紧的货币政策、房地产市场调控等影响，200万/亩以上的土地价格导致的开发成本过大、利润空间减小等风险，从而导致本次个别地块的流拍或许不可避免！
四、商品房价格分析：
1、商品房的价格除了以上分析的土地成本（包括出让金、拆迁补偿费用）以外，城市基础设施配套费（174元/建筑平方米）、散装水泥专项基金、建筑施工场界超标噪声排污费、给水、排水、中（雨）水、电力、通讯、燃气、供热、道路、环卫、绿化等各项基础设施费用等费用在商品房价格中基本稳定，营业税、土地增值税等按照销售价格也可以基本确定。
2、那么除了土地和各项税费以外的影响商品房价格的因素就是建筑成本，其中的建材和人工费又是主要的。
据国家统计局１９日发布的最新统计，2008年１月份居民消费价格总水平（ＣＰＩ）同比上涨７．１％，创１９９７年以来月度新高。从月环比看，居民消费价格总水平比２００７年１２月上涨１．２％。其中食品价格上涨１８．２％，非食品价格上涨１．５％；消费品价格上涨８．５％，服务项目价格上涨２．６％。
中国国家统计局周一公布，1月份PPI较上年同期增长6.1%，增速快于2007年12月的5.4%，创三年来新高。钢材价格的迅猛上涨也推动了工业品出厂价格的飙升。1月份普通大型钢材较上年同期上涨17.3%；普通中型钢材上涨28.6%；普通小型钢材上涨26.7%；中厚钢板价格上涨16.6%。
因此2008年商品房价格在CPI\PPI持续攀升的带动下，涉及的房地产建材、人工工资等方面至少在 2008年上半年会带动商品房价格的攀升。
五、烟台市2008年上半年商品房价格预测：
1、受2007年房地产政策调控的影响，2008年上半年房价会接近2007年底的价格，涨幅不会太大，大部分开发商会持谨慎态度或处于观望状态。新楼盘的推出多不会在上半年，市场上的主力还是2007年开盘的商品房。
消费者方面由于各种原因，炒房客逐渐淡出房地产市场。自住购房需求依然旺盛，中青年人是购房的主力军，占到90%以上。
在以上因素的作用下2008年上半年开发区会继续稳定在4000—5500元/平米的销售价位上，滨海路沿线商品房由于位置稀缺仍占据房价龙头，个别沿海楼盘价格会突破6500元/平方米；牟平区商品房价格在2008年上半年有部分上扬，均价会向3000元/平米突破；整个烟台市商品房价格的助推剂是芝罘区、莱山区沿海区域的楼盘，处于山海间绝佳居住地的楼盘价格的攀升将会带动整个烟台地区的房价，但价格增幅就2008年上半年尚难以显现；
2、福山区的房价走势是本文论述的重点：由于2007年下半年国家陆续出台一系列调控房地产的政策影响，作为二线城市的烟台市福山区在2007年底就已经受到影响，整个福山购房者的观望情绪在下半年也蔓延到开发商，除了福山几个为数不多楼盘在下半年伊始定价超过4000元/平米以外，其他在建楼盘尽管也开始认购探市但大多数未定价，即便是定价的楼盘也不敢轻易触及4000元/平方米警戒线。2007年10月份到2008年1月份，福山商品房成交量的实际结果也证明了后一部分开发商的担心，由于房地产调控政策的时效性的进一步影响，2008年福山商品房销售会迎来更为严峻的考验。
那么福山的商品房价格在2008年上半年的走势到底如何呢？ 2007年12月份银河小区北侧地块的260万元/亩的价格导致的高达1849元/平方米楼面地价显然不是目前的商品房价格，最起码不应该在2008年上半年出现。智者见智，1849元/平方米的楼面地价再加上税费、建造成本就会构成将近4000元/平方米的商品房成本价，单纯的依靠这样一个楼盘带动整个福山房价向4500元/平米以上价位冲刺显然是力量不足！再拿此地块价格与开发区三块地做一下比较，更不难看出福山的地价和房价是透支了未来至少1到2年的房地产市场的增值潜力。
截至2008年1月份在福山房地产市场上出现的楼盘其实基本上都是在2007年上半年之前拿下的土地，而且开发模式多是自有土地独自或联合开发，这些土地的取得基本未收到2007年下半年土地政策的影响，而且土地出让、拆迁成本大多在100万元/亩。
但是也应该看到房地产开发政策的时效性会慢慢影响到此类项目，比如土地增值税和土地闲置费的征收、建筑三节技术的推广、住宅性能认定等等，这些无疑会增加开发商的开发成本导致商品房价格攀升。
因此2008年上半年福山区的商品房价格基本会维持在2007年底的3400—3800元/平方米的均价，个别在4000元/平米以上的楼盘会处于观望状态，但房价不会出现下落，不排除个别楼盘明升暗降的可能。
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