岂以成败论英雄

　　2003年以来，政府针对房地产市场不断出台的调控举措使得大批开发商资金紧张，在内地银根收紧的大形势下，赴港融资成了许多地产开发商自救的主要出路。

　　上市对于房地产企业后续融资的贡献主要在于，可以降低企业资产负债率，这对于企业在发展过程中进行债务融资等奠定了良好的基础。目前我国的各大商业银行在总体惜贷的情况下对发放贷款给上市公司仍较为积极，对有上市公司作担保的贷款也相对容易。已经上市的公司还可以根据实际情况进行配股、增发，或者发行企业债券(在国家从严控制企业债券发行后。我国能发行债券的企业主要是上市公司和一些中央级垄断企业)，这为其可持续发展提供了融资渠道方面的保证。

　　因此，尽管上市之路并不平坦，但来自资本市场的巨大诱惑仍会使大部分房地产企业充满渴望。然而，缄默之后是缄默，等待之后是等待，楼市的幸运儿。在股市上未必也能一帆风顺。一波三折的上市之路，谁才是真的英雄?
　　随着银根的紧缩和国家对房地产的宏观调控，房地产的融资渠道越发缩小。上市似乎成了顺驰解救自己的重要砝码。然而结果并没有如人所愿，尽管顺驰也一度触摸到了港交所的大门。

　　2004年2月19日，顺驰集团与香港汇丰银行签订协议，聘汇丰担任顺驰集团海外上市保荐人(后保荐人换为摩根士丹利)，并放出消息顺驰很快将赴香港上市。当年4月份宏观调控后，顺驰公开表示上市计划将不受影响，而7月份孙宏斌透露顺驰将新的上市时间段定为2004年9、10月份。但是，2004年内处于发展鼎盛时期的顺驰上市计划并未完成……

　　跑马圈地遭异议

　　自2003年确立全国扩张战略后，顺驰集团就一直在全国各地跑马圈地。截止到目前，在不到10个月的时间内，顺驰已经在北京、天津、河北、南京、苏州、上海、山西等地圈了10余块土地，总面积约300万平方米，总地价款近100亿元人民币，加上顺驰在天津拍得的土地，则总地价款将达110亿元以上。

　　通过招标、挂牌、拍卖方式取得的土地使用权，企业在最初的两个月内通常首付不到30％。如果真是这样，对于顺驰来说，100多亿元的购地款将有70％左右会在两年甚至更长的时间内兑现。

　　圈地带来的不仅是购地款、成本等问题，顺驰在不少地方的土地竞拍遭到了同行的异议。

　　例如，河北顺驰以5.97亿元的高价将石家庄某地块竞得，其每亩所耗资金22275元(含契税)，这比同等地块20万元的原评估价高出10多倍。河北卓达总裁杨卓舒曾在一份致业界倡议书中公开表示，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买。而当地的百姓则要求政府重新进行拆迁补偿。
　　顺驰的疯狂扩张，只有一个合理的解释，中国的房地产市场正处于一个大变革的前夜，市场环境与游戏规则都在发生翻天覆地的变化，顺驰敏锐的嗅觉到这个变化，做出了本能的反应。尽管如此，顺驰仍无法回避自己的资金实力问题。

　　资金链捉襟见肘

　　疯狂的圈地会不会使顺驰的资金链成为一个无底洞?随着银根的紧缩和国家对房地产的宏观调控，房地产的融资渠道越发缩小。上市则成了顺驰解救自己的重要砝码。尽管这一点，顺驰并不承认。

　　顺驰的资金链是否已经吃紧?顺驰母公司截止到2003年9月底，总资产10.46亿元人民币，而其负债总额已经达到6.84亿元人民币，其中长短期借款为5.4亿元人民币，净资产不足4亿元人民币，资产负债率达65.4％。

　　而且，顺驰已经积压了太多的到期未付地价款、贷款和工程款；顺驰的资金链条过于紧绷，而顺驰也公开承认，其已经将按月编制现金流量计划改为按周编制，可见其资金链已经到了捉襟见肘的地步。也就是说，只要其中任何一个小环节出现现金流转问题，就可能导致整个资金链断裂。

　　同时，顺驰整体的负债情况根本不透明，政府、银行和顺驰两方面信息不对等，也令人们对顺驰的信任度大大降低。

　　顺驰内部也有一句尽人皆知的话： “资金从来不是顺驰的瓶颈，因为顺驰就是从没有钱发展过来的。”既然资金链没有问题，顺驰为何急于圈地、急于海外上市呢?

　　房地产企业上市需要一定的土地储备。顺驰的大规模圈地目的是为了上市，而只有上市成功，顺驰才能有足够支付收购这么多土地的资金。这两者相互制约。所以，一旦上市失败，顺驰也就宣告完蛋。

　　资本市场对要上市的房地产企业土地储备要求特别高。甚至可以说，土地储备对房地产企业的上市起着关键性作用。它直接关系到对企业的资产评估，关系到市盈率，也就是关系到企业最终能在股市募集多少资金。
　　遭遇宏观调控，紧急刹车

　　就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国的房地产市场已呈现出过热现象。

　　2004年3月到5月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国范围内开展节约资源的活动。

　　这一连串“急急如律令”般的政策出台和舆论营造，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。

　　房地产业的冬天似乎突然降临了。在所有受到冲击的开发商中，正阔步急奔在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。王石对顺驰的预言不幸变成现实。从2007年5月开始，顺驰在北京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5月3日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地。

　　上市计划功亏一篑

　　按照其计划，顺驰本来在2004年六七月就应该在香港联交所上市，但是上市时间却被一再推迟。对此，顺驰方面的解释是”香港联交所和国内的审查方式有很大的不同“。到2004年底，虽然已经通过聆讯，但顺驰的真正掌门人孙宏斌却又主动提出： “顺驰不打算上市。”理由是： “香港资本市场的情况没有达到我们的要求。”这个时候，在人们印象中一直在为上市努力的顺驰主动放弃了上市。

　　对于顺驰中国上市的努力以及暂时放弃上市，众说纷纭。某些业界人士这么认为，顺驰中国在全国大举圈地，很可能有不少土地出让金没有交清。致使其销售状况无法进入财务报表，令它没有机会上市。还有人认为香港证券市场审查比内地A股市场更加严格，以当时顺驰的状况，成功上市机会不大。

　　此事背后的奥妙究竟怎么样，也许只有少数当事人才明白。上市愿望的落空，对顺驰来说，只是它超速扩张的后果之一。

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