上海住宅：价格高企，尚可投资？

　　租金回报率逼近临界点4%，购房投资比例达到数年来最低水平

　　上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右。投资客开始慢慢绝迹上海楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平
　　
　　“依靠住宅出租来供养房子的投资策略已经越来越走不通了，上海住宅租金回报率正在逼近临界点。现在，更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺身上。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问小修个人刚刚花费了30万元买了一间商铺。

　　小修认为，目前上海市区住宅租金回报率已经盛况不再，难以达到以往的5%以上，而商铺平均租金回报率一直稳定保持6%~7%，部分商铺甚至可获得10%以上，令许多人纷纷转向商铺市场淘金。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）市场推广部总监孙文勤昨天同样表示，现在上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右，收租的投资回报率很低，出租养房不合算。另外一个变量是，消费价格指数持续上涨的经济背景，在客观上使得住宅租金回报率一路下探。

　　受此因素的影响，投资客开始慢慢绝迹楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平。

　　逼近临界点4%

　　据上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）的市场统计，目前上海市中心和轨交沿线的易租房源，长线投资回报率一般在4%左右。

　　一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”约为1∶200~1∶300，换算成每年的租金回报率一般低于4%，即意味着房产投资价值偏低。

　　对比相关的历史记录，在2007年一季度之前，上海内环线内的住宅租金回报率一般都能达到4%以上，有的甚至能够超过7%。从这点看来，2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是比较诱人。虽然，上海内环线以内的住宅普遍较好出租，空置率普遍较低，但是，过去一年，上海房价的突飞猛进，上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回报率在3.4%左右，已下探至租金回报率临界点4%以下。

　　中原地产徐汇区一位置业顾问介绍，目前中原地产在徐汇区分布的几家门店中，投资客与自住客的比例为1：9，大部分短线投资客早在去年5月至10月期间将手中物业脱手，剩余的投资客目前基本选择出租作为过渡策略，而近期少有投资客进场的案例。

　　标杆个案解读

　　一般而言，以租金稳定、房价快速上涨的态势以及相对于售价的抗风险性，对于稳健型的长期投资者，持有物业获取收益成为一项不错的选择。但是，目前国内商业银行一年期存款的利率为4.95%，在上海，只有2005年及以前购置的物业目前的投资回报率才能达到或者超过目前的银行利率。而2005年高峰时期或者此后高价买入住宅的客户，其住宅租金回报率称不上乐观。

　　“短期炒卖高档住宅楼盘已成为一种高风险、低收益甚至负收益的行为。”中原地产一位高管认为，2004年，上海楼市的投资比例曾一度达到高点，自住需求与投资需求的比例达1∶0.67。

　　即便是被视为“静安租金之王”的静安区中凯城市之光，其住宅租金回报率也难以达到5%。据汉宇地产石门二路分行经理刘峰介绍，中凯城市之光在2005年年末的时候，其二手房售价为25000元/平方米，同期月租金为80元/平方米。此后两年，该楼盘的租金上涨幅度达到了50%，同期二手房价格的上涨幅度为40%。若在2005年购入一套中凯城市之光的物业目前的投资回报率能达到4.8%。如果是2005年之后购入的话，由于买入价已经处于高位，其住宅租金回报率明显低于4.8%。这中间，还不涉及计算税务、装修折旧、空置率等对租金回报的不利影响。

　　无独有偶，汉宇地产虹口区大连路分行经理吕彬也持有同样的观点。瑞安房地产（00272.HK）开发的楼盘瑞虹新城也表现出相似的特征。2005年末该楼盘二手房成交价格为15000元/平方米，而当时的月租金为40元/平方米方。由于虹口鲁迅公园板块价格的不断提升，该楼盘的租赁价格上涨非常明显，到2008年上半年，瑞虹新城的月租金已经达到了75元/平方米。

　　不过，值得注意的是，恰恰也因为近两年不断上涨的买卖价格，使得瑞虹新城长线投资的出租回报率处于并不太高的水平。只有在2005年时购置的房产物业，到了今年其投资回报率才能达到大约5%的水平。

　　此外，位于闵行区龙茗路的楼盘蓝色港湾，其二手房房价在2005年底、2006年初维持在8000元/平方米的水平，当时的月租金水平是15元/平方米，投资回报率为1.88%。汉宇地产龙茗分行成交数据显示，当前，该楼盘的租金水平水涨船高，每平方月租金已经达到了35元/平方米，以8000元/平方米的初始买入价来粗略计算，其投资回报率也仅为4.38%。

　　面对低落的住宅租金回报率，21世纪中国不动产高级分析师孟奇认为，今年以来楼市、股市双双持续低迷，使得投资者的信心正在不断受到打击，即便有好的购房机会时也会犹豫不决，毕竟在宏观经济形势不明的情况下，持有现金是现阶段最好的防御方式。
　　北京住宅：投资回报率持续走低

　　北京几大板块的住宅投资回报率均呈下滑趋势。以亚奥为例，目前的投资回率为2.9%，去年同期为3.9%；大望路地区今年为3.9%，而去年同期为4.4%
　　
　　“数据一旦披露出来，对市场交易会产生负面影响。”某机构相关负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，因此不愿意以该机构的名义披露数据。

　　根据该机构计算，北京几大板块的住宅投资回报率均呈下滑趋势。以亚奥为例，目前的投资回率为2.9%，去年同期为3.9%；大望路地区今年为3.9%，而去年同期为4.4%。总体来说，典型区域的租金回报率均在下降。

　　过去几年，国内利息率水平大大低于房地产投资回报率，吸引了大量资金涌入房地产。伴随来的则是：开发投资高速增长、置业投资旺盛。如此一来导致市场可租赁房源快速增加。

　　“应该是房价的涨幅超过租金的涨幅导致的结果。”该负责人分析，房价与租金价格都在涨，而房价的涨幅远远领先于租金上涨的水平，结果即投资回报率降低。　　　

　　的确，近几年住宅价格持续快速上涨，而住宅投资回报率显著降低。并且，上述住宅投资回报率降低趋势将持续。甚至有专家曾经预言：在持续加息导致社会回报率提高的背景下，住宅回报率的持续走低，将最终成为“刺破”房地产价格泡沫的利器。

　　过去几年“住宅价格套均增长”高于“家庭年收入”，主力置业需求严重透支，造成住宅主流消费群体支付能力萎缩。同时，土地资源变紧，造成住宅供应结构上移。事实上，租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往是相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。

　　专家认为，刚性而强劲的住房消费需求是房地产价格持续上涨的主要因素，再加之城市化的加速引发了大规模被动性的需求，再有金融市场上缺乏保值增值手段，银行存款利率持续走低等因素共同推动了房价的上涨，而房价上涨又激发了更多的投资与投机需求，进一步推动房价上升。

　　倘若一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，租价比出现大幅下降则表明该地区房屋销售价格存在虚高现象、房地产市场充斥着较多投机需求，将为房地产市场的稳步发展埋下隐患；另一方面也说明房地产租赁市场还有较大发展空间；若一个城市的房地产租价比上升，则一方面表明租赁市场较为活跃，另一方面也表明房地产开发前景开阔。
　　降出空间　广州投资者渐欲“抄底”？

　　即使目前，广州大部分区域的租售比也超过或者逼近1:200的国际警戒线。因此，租金收益并不十分明显，其好处仅仅是避免通货膨胀
　　
　　跟股市一样，广州楼市在“五一”开始流行“抄底”的说法。虽然广州一手住房新近的成交情况并不理想，但一些价格回落明显的楼盘确实不乏投资者活跃的身影。

　　在某媒体从事经营业务的霍先生不无得意地告诉周遭朋友，自己刚刚在保利地产旗下一楼盘签下三套房子。霍先生在股票和房地产投资方面都曾经收获颇丰，不属于冒进的投资者。此番之所以大手笔出手，他认为是该楼盘目前的价位非常实惠，未来很难在那么好的区域买到这种价位的房产。

　　在同样一个楼盘，另外的投资者同样蠢蠢欲动，号称等到最后一期产品出来时立即出手。不过霍先生却认为该人士肯定不可能再以目前的价位买到。

　　“五一”开始，从股市中转移出资金的投资者们就开始密切关注广州各大楼盘，“抄底”成为一个比较流行而且时髦的词汇。当广州南沙某知名楼盘打出类似“二十几万能够置业”的广告之际，连非常保守的毛先生夫妇也抑制不住心中的好奇，盘算着在未来广州的新区域购置一套小房子用于收租养老。

　　据悉，广州大量存在的中产阶层无疑是楼市最大的消费者，这批人拥有丰厚的存款或者股票资产，有稳定的收入来源，只要房子能够以租养供，随便买两套房的压力并不算大。

　　日前，在某国有企业工作的张先生以11000元/月的价格将自己在珠江新城富力某国际公寓的房子成功租出。虽然该价格没达到他当初买房之时的预期，但在珠江新城租赁市场颇不景气的情形下，面有失望之色的张先生心里总算踏实下来，毕竟租金已经将月供的问题完全解决。

　　有业内人士表示，广州楼市已经出现机会，但不是所有楼盘都有机会，投资的关键还在于选准产品。如果选准产品稀缺、升值潜力大、容易出租的房子，现在就是出手的时机；相反，很多不具备价值的产品，即使现在买得不贵，将来也缺乏盈利空间。

　　事实上，根据中介提供的全市租金水平计算，即使目前，广州大部分区域的租售比也超过或者逼近1:200的国际警戒线。因此，租金收益并不十分明显，其好处仅仅是避免通货膨胀。这种类型的投资者应该重点关注繁华的热点区域，例如珠江新城、天河公园等金领白领聚居的区域。

　　但如果是霍先生这类较为激进的投资者，买房的目的是为了出手后赚取高收益，选择房子的功力就需要更加老到。一般以不算太高的价格购入新城市板块的房子较为保险，或者购买市区环境优美、配套完善的中高档社区也是不错的选择。

　　当然，由于楼市前景并不明朗，中国经济充满不确定因素，眼下买楼也可被视作一场豪赌。
　深圳：先“解套”，再投资

　　深圳有部分区域已经跌到了正常水平，但还有些地方的价格仍有挤压空间。因此，现在投资依然存在风险
　　
　　去年，深圳投资者是最激进的一群，因此也是陷得最深的一群。“五一”房展期间，有着强烈购房需求的自住型买家在人数上较投资者有了压倒性的优势。因此在深圳，投资者之间已经不谈投资，只谈“解套”。就连各大开发商也已仅把刚性需求的年轻置业群体作为眼下最为重要的客户群体。

　　业内人士称，深圳有部分区域已经跌到了正常水平，但还有些地方的价格仍有挤压空间。因此，现在投资依然存在风险。该位人士的观点是：如果自住，目前可以根据自身的工作地点、对环境的要求等标准来选择房子，因为现在深圳房价已经下跌了近30％，即使还有下跌的可能，也不会对自住型买家的心理造成较明显的影响。但是对于投资者来说，现在入市不能指望短期内能获得回报。

　　中原地产对市场跟踪的结果显示，今年下半年，深圳一手住房的供应量还将增加，市场上基本呈现供大于求的格局。加上去年很多投资者手中握有大量房源尚未出售，未来二手房市场的压力不小。

　　至于租赁市场，有统计显示深圳住宅租金呈现持续上涨趋势。春节过后，中介门店的租单开始猛增，租金也呈现出上涨趋势。深圳中原市场监测数据显示，跟去年1月份相比，深圳住宅租赁价格增幅达5%，福田租金年涨幅达到10%。

　　在过去一轮租金上涨中，各区域因为交通状况和周边配套的不同，涨幅也不一样。值得特别关注的是，深圳新兴成长的板块涨幅明显高于配套成熟的板块。对此，有中介代理人士透露，这可能跟一个传言有关：即去年的投资者为了让房子尽快出手，采取声东击西的做法，一方面在门店放盘提高租金，迫使租房者源于租金压力而尽快买房；另一方面则在中介调低价格放盘卖房吸引买房者。

　　对此做法，业内人士表示担忧，称现在一手楼普遍降价，二手市场本身不具备竞争力。业主迫于月供压力或者其他原因盲目提高租金也是不理智的，这样会导致房屋空租，反而得不偿失。

　　目前，深圳绝大部分房地产专家对楼市投资的短期前景不乐观，但依然看好长期走势。世联地产副总经理张艾艾就提出了自己“V”形反转”的观点。她通过分析深圳市场多年来的走势路径后得出，深圳楼市目前正处于谷底，随着经济的持续发展、与香港的进一步开放与合作，深圳楼市还有非常大的空间。未来的某一个时间节点将开始呈现反转走势。而现在正是介入买房的好时机。

　　深圳社科院研究员高海燕也密切关注楼市的走势，称只要经过最后一跌，让交易量得以释放出来，深圳楼市就将步入平稳和缓慢上升的正常轨道上。

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