解读篇
东莞的别墅稀缺吗?
有也内人士表示，一直以来，东莞不是缺乏别墅，而是别墅太多，这样那样的别墅项目遍布东莞各个区域。所以，有人认为，东莞是国内别墅密度最大的地区，就像东莞是国内星级酒店最密集的地区一样。
但是，随着近年来国家限制别墅项目的审批立项之后，这种到处建别墅的势头发生了改变。那么，东莞的别墅会越来越稀缺吗？国家禁止别墅用地审批早已是三令五申，而6月23日东莞出台本土政策明确提出禁止别墅类房地产项目的开发，无疑对在售别墅项目而言是一大利好。那么禁止别墅类房地产项目的开发之后，别墅是否会 “物以稀为贵”？
独栋别墅日渐稀缺
据统计，进入2008年，在别墅“禁批令”实行5年之后，传统意义上的别墅———即独立别墅在今年供应量将不足300套；从数据看，东莞真正的别墅———独立别墅以及越来越少，成为真正的稀缺产品。
东莞人对东江的有着天然的依恋，对万江的楼盘印象也在不断改变。阳光海岸·悦湾相关负责人还透露，等阳光海岸悦湾的洋房全部建好后，将一次性建设并推出50套临江的独栋别墅，而规划已在几年前通过了，而这还没有建设的每栋500-700平方米的独栋别墅，早早已经有人预定了，不少与老板相熟的朋友都表示要预定这别墅，让这待嫁的皇帝女儿更加不愁嫁了。这也体现出了独栋别墅的稀缺性。
中原地产市场研究部经理车德锐指出，真正意义上的别墅指的是独栋别墅，在禁止别墅项目的开发政策背景下，的确成为稀缺品，投资潜力长线看好。
类别墅日显供过于求
据资料显示，东莞近年来的类别墅产品蜂拥上市，每年上市数量在1500套以上。
按照6月23日刚刚出炉的《规划》,其中30％的弹性指标,仍然给开发商很大空间,如果这30%都被拿来建设类别墅,那么市场上的类别墅供应量也非常大。车德锐指出，目前，东莞的联排别墅、叠加别墅等等集中推出市场，在争抢传统独立别墅市场的同时，还形成了同类产品的激烈竞争，尤其是2008年以来，这类产品的销售状况普遍不是很好，就说明了这一点。
从数据上看，今年的别墅市场供应会大于需求。根据中原地产提供的数据，2007年全市共计32个项目有别墅供应，套数为1761套，总面积约65.84万平方米，是自2004年以来新增别墅供应的新高。但从实际成交来看，2007年新增别墅成交31个项目，成交678套，面积21.9万平方米，也就是说进入2008年，至少有1083套2007年的新增别墅尚未售出。今年的市场供应虽然比去年有所减少，但量仍不小，仍有锦绣山河、御花苑、江南第一城、中信森林湖、清华居、丽水佳园等楼盘会陆续推出别墅新品。而今年销售情况如何呢，1-5月份，东莞仅仅成交187套别墅，成交面积约6.059万平方米，可以说市场的供确实是大于求了。
类别墅将逐渐替代别墅
2006年5月30日，国土资源部再次下发通知叫停别墅用地。业内人士认为，这项规定将使市场上现有的独立别墅“买少见少”、身价渐涨，但开发商会转而推出双拼别墅、联排别墅等“类别墅”作为替代品。分析师表示，类别墅产品这种档次比洋房高、占地比独栋少、性价比更高的产品，迎合了社会中产阶层的需求，起到了一定的市场补充角色的作用；另外，政策的导向也为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间。所以，业界人士普遍认为，类别墅将逐渐替代别墅。
在高速发展的房地产市场，别墅的建设审批虽早已叫停，但它从来没有离开过我们的视线。现在很多不是别墅或疑似别墅却让业主享受到别墅生活的新房型——— “类别墅”。 这类产品的开发不仅让开发商获利颇高，买家也极其看好。一方面，这类产品的单价虽因为持续上涨而日益逼近独栋，总价却仍具优势。另一方面，虽然只是类别墅产品，其产品外观却具有独栋别墅感觉。对于中产阶级来说，买别墅尚且遥远，而总价偏低的类别墅，倒可以很大程度上满足这类人群对于别墅生活的品质要求。
与此同时，类别墅性价比高，税费优惠。根据现行相关规定，在个人所得税方面，对独栋别墅，国家强制征收房屋转让差价的20%；而 “类别墅”则可按照公寓类产品选择缴纳房屋转让差价的20%，或缴纳房屋转让总价的1%或2%。税费优势也成为创新型联排、双拼产品颇受投资者追捧的一大因素。
支招篇
别墅：谁买？该怎么买？
早在2003年“45号令”就停止别墅用地供应，2005年5月《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》表述更严厉：“从5月30日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续，并进行全面清理。
“物以稀为贵”，合富辉煌市场研究部李兴旺则认为，很显然，未来别墅价格将上涨。和他一样，不少业内人士都表示，现在确有别墅买家在观望,但随着市场的稳定,别墅销量仍会陆续提升。
那么是谁已买了东莞的别墅，谁又将买？消费者应该怎样买别墅？
据统计，购买市面别墅的人群构成中，主要以企业主(多为公司总裁、公司股东、私营企业主等)，外企高级管理人员(CEO级)、从海外回国的“海归派”等几大类人群组成。
“去年的消费者有一部分投资，但今年的客户大部分还是以自住为主，我们做了个调查，今年购买别墅的业主，有80%是用以自住，即使是深圳的客户，也多以养生、度假为主。”丽水佳园有关营销负责人表示。合富辉煌市场研究部李兴旺说，独栋别墅始终是稀缺产品，未来升值潜力较大，也不排除一些人购买是带有资产保值升值的目的。
中信相关人士也表示，从购买别墅的客户来看，主要还是以本地和外来的企业主和生意人为主，这些消费者很多是带有资产保值、升值的目的，在人民币贬值、股市下跌的情况下，投资固定资产无疑是分担投资风险的一个有效方式，这些业主有的用于长期自住，有的用于度假或者商务，也有不少不急于住，但都有一个共同点，不追求中短期的获利套现，但具有资产保值升值的目的。
中原地产车德锐认为，别墅作为高端产品，投资金额大，转手难度也大，在目前市场的淡季，要在短期内获利是比较难的，自然纯粹的投资也很少了。像前两年一样通过投资别墅在短期内获得丰厚回报的情况，在今年难以出现。但别墅产品作为高端物业，特别是环境好的稀缺产品，本身就具有资产保值升值的功能，在目前国内国外的市场日显稀缺环境下，企业主和生意人，带有资产保值升值的目的进行购房，可能也会比较多。
评弹
类别墅：牺牲了洋房的舒适度
“一个建筑面积20万平方米的小区，如果建设了3万平方米的类别墅产品，就会产生这样的情况———洋房的密度被加大，容积率提高，而这些省出来的容积率被那些低层的类别墅产品所挤占。”一位不愿透露姓名的建筑设计师分析，目前很多楼盘在设计中加入一些类别墅产品实际上是为了销售，为了提高项目的形象，表示我这个项目中也有别墅，产品类型比较丰富。但他同时认为，这样做也有不利的地方，尤其是对洋房部分提高了建筑的密度，实际上就降低了居住的舒适度。
“很显然，洋房购房者降低的舒适度就转移到这些类别墅产品上去了。”有关营销人士指出，在近期的市场表现中，一些楼盘普通住宅销售虽然困难，但却远远没有这些项目中的类别墅产品难，原因可能在于这些类别墅产品本来是房地产商开发项目“压轴戏”，价格较高，无论是单价还是总价都比旁边的普通住宅高很多，在市场比较低迷的情况下，这种产品的销售就更加困难。“在目前这种市场状况下，类别墅产品在推广中总是听客户这么说：你这个东西就不过是楼层低一些，户型大一些吗？环境还是洋房社区的环境，并没有太大的吸引力。”
有人甚至认为，在大型洋房的包围圈中建设一些这样的类别墅产品，其实并不一定科学，首先是整体建筑比较低矮，显得受到高层洋房压抑的感觉，同时，环境没有太大的差别，并不能体现出“豪宅”的特征。此外，在日后的管理中，类别墅的居住者们与普通洋房的居住者生活、出入在一个区域，甚至与那些租驻公寓的人们“混迹”，可能会降低这些“富人”的安全感。



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