这几天，深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才终于“吁”了一口气。他们公司一个龙岗项目，新一期产品在6月28日开盘，据其介绍几天下来已经销售了约五成，加上四五月卖的200多套，资金的回流让公司正常运营有了保证，其销售压力顿减。
同样，在6月的最后一周开盘的项目，都取得了不错的销售成绩。熙龙湾6月14日接受老客户的内部订购 ，在6月29日开盘，截至30日15天内销售了将近4个亿。在年中的最后一周，深圳房地产市场似乎出现了一线转机，根据戴德梁行的监测数据显示，销售量和价格的回升都显示市场有短暂回暖现象，其中豪宅的热销更是拉动了整体价格的上扬。6月全市的住宅成交均价上升到了14575元/平方米，环比5月上浮30.8%。
2008年的楼市剧情跌宕起伏，从开始就充满了惊悚。
【第一幕】：
低迷开始
——价格虚高不下，成交滑铁卢
“其实我们公司在２００７年１１月就作出判断，如果国家的货币从紧政策从严执行，２００８年的楼市将会陷入低迷。”陈德才告诉记者，他们在２００７年上半年还是对市场非常有信心，去广州、东莞、珠海、惠州、中山等珠三角地方寻找下一个开发项目的土地，甚至还去了海南寻找新项目，２００７年１１月份前还在惠州设立了分公司准备开发新项目。“但是国家的货币政策不断从紧，我们就嗅到‘不对’的苗头，１１月份就停止了惠州新项目的开发，划拨过去的资金也搁置在当地了。停止了一切买新地的计划。”
正如陈德才的估计，２００８年楼市开局就不利。
根据戴德梁行的数据报告显示，２００８年１月份，深圳共有１６个住宅项目发售，共推新房４６．５万平方米，４４２４套单位，同比去年，分别下降４９％和４７％。可是，销售成交面积只有２６．５３万平方米，仅为去年成交额的３３％，连一半都不到。到了２月份，市场成交量继续萎缩，５０年一遇的雪灾也冰冻了楼市，全市当月成交只有６．４４万平方米，与去年同期同比下跌８９％。
当时无论是推盘量还是成交量都严重萎缩，房子开始卖不动，投资者也难觅踪影，让整个市场“寒意阵阵”。但是当时的价格还是属于高位，１５０８０元／平方米以上，居高不下！
【第二幕】：
寻求突围
——降价促销满天飞，要买只买特价房
经历了春节之后的深圳楼市，成交跌到了谷底。之前不少开发商放言，我们的楼盘品质和地段保证，我们是不会降价销售的。但是万科、中海、招商、金地等品牌房企，首先推出几个项目调价试水。品牌房企先下手为强，其他跟风降价的房企就显得非常被动。“谁先降价，谁先赢得主动权。”业内人士分析。
“经过半年时间的僵持，地产商们资金链吃紧，那是肯定的。”英联不动产董事长郭建波在一个非公开场合告诉记者，在“货币从紧”下，一些地产商打出“降价牌”加快资金回笼，是处于自身的最优选择。
同样，上市公司的业绩表被专家翻查，相继传出去年抢夺“地王”的房企资金链紧张，一时之间，市场风声鹤唳。房企人人自危，降价促销加快推盘。
陈德才表示，在银行拴紧了一扇“金门”的情况下，房地产企业通过加快销售来回笼资金，不仅减轻公司经营的压力，而且面对市场也不会太过于被动。
事实证明，也只有降价的项目得到了购房者的支持。从销售情况来看，开发商也知道产品中只有特价房能卖得动。
３月中旬澳城的“春雷行动”成为了主动降价的标本。虽然实际只降了２０％，但是还是对销售有一定的促进作用，“行动”开始当天就销售了２０套。但是之后的销售也变得缓慢。一些已经销售大半年的楼盘也开始推出特价房，葵花公寓、桑泰丹华府、卡罗社区、皇御苑、城市峰尚……特价房比正价房降价幅度为１０％－３０％。
根据戴德梁行的数据统计，三四月全市的成交量缓缓上升，月均成交面积翻倍上涨。然而，成交量的放大却是归功于成交价格的下降，由三月的１３６１８元／平方米跌至１１９６２元／平方米。
但是大力降价后，截至６月底，市场的新房存量还有４．７万套，按照上半年日均１００多套的销售速度，这个存量还需要１５个月消化。“２００８年上半年的市场，比起预期中还要差。”陈德才表示。
【第三幕】：
破釜沉舟
——该降的都降，该售的都售
今年５月的春交会，成为开发商集体“托市”的舞台。根据数据反映，开发商都抓住了这个节点趁机降价促销，低价促进了销售量的回升，价格跌至本年度的最低点，为１１１４３元／平方米，对比去年深圳最高峰房价１７３５０元／平方米，跌幅达３６．５％，成交量却是目前为止最高的月份。
而６月，房价从谷底返升，出现了短暂的回暖，分析主要是别墅成交放大，拉升整体价格。但是也有不少楼盘的新定价作出了大让步，特区内的雷圳０７５５起价首次破“８”，而龙岗的中海康城国际更以“４”头的低价为噱头吸引购房者，虽然只有一套，但是均价也仅为７０００元／平方米。万科第五园景台均价为９３００元／平方米。市场的低价楼盘不断涌现。
“该降的都降了，甚至有楼盘是亏本卖的了，主要还是资金压力问题。银行截流后，这是开发商不得已的选择。但是已经挺过资金困难时期的楼盘，价格将会坚挺不松。”陈德才透露。
根据记者踩盘了解，目前也有不少楼盘捂盘销售，估计这些楼盘没有资金压力，希望等待市场更加明朗时候再售。而中原集团主席施永青则在一个经济论坛高峰会上表示，现在开发商应该尽量加快建楼盘、赶快卖，回笼资金买便宜的地，才为上策，如果只为了一个项目死守，将得不偿失。
但是目前的的房企都是放着便宜的地不拿。戴德梁行的土地报告显示，４月８日，深圳５块居住用地进行公开拍卖，结果只有一块以底价成交，其余４幅均以流拍收场。４月１１日，深圳土地交易中心挂牌出让３宗居住地块，除了一幅以楼面地价１１４９元／平方米成交外，另外两宗未寻到买家。
对于不明朗的市场，开发商如同购房者一样，谨慎观望。
【第四幕】：
谜一样的结局
——下半年还是熊来了？
“其实，资金链最紧张的是去年快速扩张、大量拿地的开发企业，旧贷款用在拿地上，新贷款下不来，进退两难。”陈德才认为，目前正常开发、正常经营的开发商压力都不大。
一位资深的地产观察者预计，下半年将会有更多开发商离场，去年火爆的房地产市场吸引了各个行业公司都进入以分一块蛋糕，但是在房地产市场变冷的时候，这些门外汉以及转头慢的房企将会被罚离场。
届时项目转让、股份转让、公司重组等更大力度的融资行为都会出现，陈德才分析：“第三季度是个临界线，该出现的都会出现！”
大部分业内人士认为这次调整将会持续１－２年，而此次国家的宏观调控力度稍为过猛，市场反应接受过慢所致，而房价的持续下跌也造成了购房者的信心下跌，持币观望的气氛更严重了。
寄望于宏观政策调空放松，却不知何年何月会到来。深圳市房地产研究所所长认为，即使下半年国家出台救市政策，市场也不会在短期内发生较大的逆转。
业内人士认为，２００８年下半年楼市，房价还是会继续调整，调整幅度未必有上半年那么大，而整个市场也将在年末逐渐趋稳。


详细新闻内容请点击http://info.winfang.com/news55734.html