最近，两则消息引起市场强烈关注。1、新华社发文：楼市只涨不跌神话今年开始终结。2、工行城市金融研究所发布最新一期研究报告指出，房价短期内普跌的可能性较大。
从上海看，6月份以来，楼市成交量逐周下降，市场走弱的声音逐渐增强，买卖双方观望氛围浓厚。
然而，弱市之下，依然有令人振奋的消息传出。2008年6月8日，位于浦东的金地未未来项目首期开盘，当天800余组客户摇号买房，220套花园洋房当天销售95%，3天内售罄；6月15日又加推150套，当天销售90%；7月6日应客户要求再次加推78套房源，2个半小时被一抢而空。而此时项目的均价已达17500元/平米，高于周边楼盘价格。
2008年7月6日，位于三林板块的金地湾流域开盘，60套800-1000万/套、均价31500元/平米的双拼别墅当天成交了40套，再次延续热销神话。
至此，金地浦东“双城记”梅开二度无疑给疲弱的上海楼市一夜之间增添了不少信心。
背景声音:
根据网上房地产的相关数据显示，截止7月16日，金地湾流域别墅项目10天内已经售出75套，这个业绩在当前的楼市应该是很惊人的，单价高达30000多元/平方米的别墅项目为何会如此热销？
有输赢的市场才是健康的市场
尽管目前的楼市比较低迷，但金地在浦东的两个项目还算是比较热销的。关于弱市之下的楼盘热销现象，应该这样来看，再差的市场也有赢家，有输赢的市场才是正常的。像前几年几乎没有输家的市场是不健康的，只有在弱市中才能检验出一个企业抵御风险的能力，弱市中胜出才是真正的赢家。
金地项目的热销，再次检验了金地的品牌价值、金地的价值观、金地的核心竞争力。一个项目的成功也是一个企业自身文化的具体体现。另外，金地项目的成功还依赖于“拿地”的正确性和对目标消费群体的深入研究。
最急切的刚性需求是热销关键
金地未未来项目，作为金地未来域的升级版，针对的是目前市场上最急切的刚性需求。主要是28-30岁左右的新婚青年和35岁左右改善型的三口之家，在区域前景、建筑特色、 户型规划上，针对目标客户的实际需求量身定做。89平米的三房二厅、南北露台的花园洋房在上海可说非常具有创新力。金地湾流域则凭借世博三林板块标杆楼盘的优势和“静生活”“大隐隐于市”的居住理念得到了广大客户的高度认可，加之出色的产品品质、上海老别墅的底蕴、户型上的设计优势、城市别墅的稀缺性以及较高的附加值，引起销售狂潮在情理之中。而湾流域的客户也早已被准确锁定，40岁左右的年轻老板、基金经理、投资、金融界高管、建筑师等。这两个项目的热销再次验证了金地在土地开发和营销上的实力。
80%“营”，20%“销”
市场低迷时，如何营销是目前市场的热门话题，康家东说，实际上是80%“营”，20%“销”，开发企业从拿地开始就已经“营销”了，一块土地适合开发什么样的产品，未来1-2年内的实际需求在哪里，需求的目标客层在哪里，目标客层的实际需求是什么等等，只要把这些需求转化成建筑语言就可以了。这些建筑语言主要包括产品风格、景观设计等等。剩下的终端营销服务和推广都是配合前面的“营”而已。金地一大优势就是对消费群体的透彻研究分析，能够比较准确地揣摩到客户的独到需求。
