一家在广州的大型房地产开发商老总最近终于轻松了下来，因为他刚刚从一家国有商业银行获得了贷款。
　　进入7月以来，几家广州当地的地产巨头陆续从银行拿到期盼已久的贷款。对于濒临资金悬崖的地产界来说，这是否意味着开发性贷款紧缩政策局部松动的开始？
　　没有放开的“放开”
　　一位接近决策层人士告诉记者，目前，紧缩货币的政策不会改变，对于信贷也只考虑在问题最大的行业局部放开。而房地产的开发贷和个人房贷基本上不会有太大的松动。
　　银行即使放贷也是“抓大放小”。
　　一位国有商业银行人士告诉记者，开发贷并没有放开，其实都是很久以前就审批的老贷款，只是到了下半年才有额度能够放得出来。由于央行是按季度进行贷款总额控制，因此，很多银行都在7月初集中把额度使用掉。否则，一旦对房地产的政策变得更加严厉，可能银行对开发商的开发贷款就被管住了。
　　现在大家都有这个预期，房价可能会跌或者少数开发商有资金链断裂的风险，一旦一些个案爆发，管理层严控风险，“那么我们审贷认为信用较好的大开发商可能也无法放贷款了。”
　　不过，接近决策层人士称，现在也不适合再继续对房地产政策进一步紧缩了。
　　“沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，至76.49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA(经济增加值)降幅明显。”中国某研究院近日发布的一项有关房地产上市公司研究成果。
　　尽管对于地产业整体紧缩，但银行并非对企业一概而论。
　　“尽管市场上都在说房价下跌开发商资金断裂之类的，但我们评估目前一些大开发商的风险都不是很大。”某银行高层表示。
　　“因为从04年宏观调控以来，小开发商资金出问题是常识了，而大开发商几乎都对资金链风险有所预期，都有自己的一套办法。”他说，“而且，这几年资本市场好了之后，开发商的资金来源更多元化了，股市和私募融资方式很多。”
　　最近的例子就是因扩张过度而导致资金链紧张的恒大地产，借助资产证券化的方式把地卖掉换回救命钱。
　　种种压力下，最近全国工商联地产商会会长聂梅生在公开场合指出，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。
　　直接融资渠道渐开
　　当间接融资的大门关闭的时候，直接融资正在成为房地产公司新的生存之路。
　　据悉，央行和证监会可能会鼓励开发商更多采用直接融资手段弥补其资金链。例如发行债券或者在股市上进行增发。与间接融资不同，开发商在资本市场中的融资会受到更多投资者和中介机构的监督。目前，已经有不少开发商的再融资获得了批准。
　　“目前对开发商放开的主要是直接融资渠道，鼓励开发商从资本市场上拿钱。”消息人士表示。
　　中粮地产(12.45,0.69,5.87%,吧)(000031.SZ)7月9日发布公告称，公司发行不超过人民币12亿元公司债券获证监会发行审核委员会有条件通过。
　　自5月份以来，保利地产(15.20,0.80,5.56%,吧)、新湖中宝(5.90,0.22,3.87%,吧)、万科、北辰实业(7.58,0.27,3.69%,吧)分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，另有卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月，仅有金地集团(8.60,0.26,3.12%,吧)12亿元公司债获批。年初至今，房企融资额已经超过150亿元。
　　对于证监会再度密集放行房企的再融资计划的行为，市场分析认为，房地产企业普遍面临资金链紧张问题，特别是在目前的市况及地产行业现状下，证监会态度的转变有利于增强公司融资的稳定性。
　　一般房地产上市公司融资渠道主要有四种：一是银行抵押贷款，但不是所有土地都可以用来抵押，同时银行贷款利率也较高；二是通过资本市场配股增发，但融资款不能用来购买土地，在资金用途上有一定限制；三是房地产信托，但目前国内对于房地产信托尚未专门立法，法律及税收等方面政策尚不健全，因此这一在国外已相当成熟的房地产融资渠道在我国几乎处于空白阶段；其四就是发行外债，因为其周期长，利率锁定，在通胀持续的情况下，成本更低，且使用灵活性更强，因此在股权融资存在阻力的情况下，发行公司债是上市公司融资的一个很好的选择。
　　中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安曾表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品，比如公司债券。



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