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| 商家先自持~~待培养出商业气氛后再进行销售。这样客户也非常有信心。 |
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| 回答者：heiyingqihao 论坛等级：
侠之大者
回答时间：2008-5-12 9:37:13 |
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| 回答者：楚学 论坛等级：
职业侠客
回答时间：2008-5-12 10:51:17 |
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| 建议购买者不在是单纯的购买商铺产权，而是由开发商和经营管理公司组成商业项目管理公司，然后在来出售商业项目管理公司的股份，这样投资者即可以取得相应的投资收益，也可以很方便的转让股份变现，更可以降低投资门槛，一举多得啊。 |
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| 回答者：地产业内人 论坛等级：
初入江湖
回答时间：2008-5-12 10:51:33 |
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| 自持租赁，放生待鱼，长期持有，请好的经营管理公司，但这一切的前提都来源于开发商的实力和信心，还有经营商业的理念． |
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| 回答者：xiaokuli2008 论坛等级：
版主
回答时间：2008-5-12 11:41:45 |
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众所周知，伴随着商业地产的发展会产生很多问题，特别是在商业经营当中，关于商业地产的风险确实是存在的。随着这两年地产价格的不断上升，商业本身发展速度也很快，目前中国的商业地产已进入了一个蓬勃发展的阶段，地产投资商的吸引力很大。
目前还在工业化发展阶段的中国的城市化速度非常快。尤其像北京这样的大都市，要建成世界城市，宜居城市，商业本身也会随着都市的发展速度发展，机会很多。而根据有关机构的调查研究，现在北京的商业饱和度还有一定的空间，商业布局不太合理也给了商业发展更多的空间，大商铺的前景还是很好的。
但我们还应该保留一定的理性看到它的风险，要具体问题具体分析。一要看商圈本身的发展前景。因为城市结构在变化，现在城市本身发展的速度很快，像国外的大城市化有空心化的现象，中国把城市中心也造成了商业繁荣的趋势。我们的商圈是非常好的，这是很重要的。第二要看交通问题，将来北京对商业地产的交通的要求应该越来越严格，尤其是大型的项目，交通解决不好将来会出问题的。第三要看开发商本身开发地产出售的方式和周围的商铺一些情况能不能形成互动效应。产品本身的格局形式不太适合做商业经营，即使它的地理位置比较好，也未必是个好的商业项目。
此外，商业地产的投资做短线风险大于长线。现在的商业地产的价值还是有空间的，现在香港一平方英尺的地产在两万以上，也就是一平方米的概念是十几万的概念，几十万的概念都有，所以我们还有空间。最近欧洲一个报告显示，多少年来最后的投资回报还是以商业地产最为稳定，回报最高。所以作为长线来讲，中国的商业地产还是要给大家一点信心，不要期望短期内就回来。实际上在影响商业地产发展的各种因素中，第一就是法律因素；第二就是商圈，即商圈的价值何在；第三就是看规划；第四还要看将来的趋势如何，不能光看眼前。
所谓投资回报率，围绕着这个概念大家也会产生一些质疑，目前产业式销售作为广告用语的时候都是这样说的。比如说利润分成和回报，你买我的房，我会给你一个回报。这个投资回报怎么来定性，不能单独就投资回报本身做一个分析。
南方搞得如火如荼的商业地产销售模式一般是分为三种模式。一种是委托经营，就是投资者买商铺，买完了以后就把商铺委托给开发商来经营，只拿收益就行。然后开发商把商铺出租给其他人，比如说大型的零售商等等，开发商就作为一个固定回报的保证，承诺如果收入达不到所承诺的比例，到时候把房子买回来，投资人就不会有损失。法律界认为委托经营就是委托代理关系，作为委托人是需要付费的，投资者委托开发商经营，开发商出钱，类似承包，所以这样的合法性是值得质疑的。
第二是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租。目前中国这种开发商以项目公司存在的形式比较多。如果一个公司既会经营房地产，又会经营商业，在这种情况下，开发商会把商铺转交给经营单位。比如说SOGO就是一个经营单位，投资者把房子出租给我了，我按照通常房租的收益给你返钱，这是一个规定的方式，然后在这个模式当中开发商也会有一个承诺，如果你的租金达不到我所承诺的比例，到时候我把房子回购，这也是一种模式。
第三种模式是房子卖了，卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，然后开发商再给予一个保证。经过分析，第二种模式对回报性是比较可靠的。作为一个房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提是，必须要确定在销售产权商铺的时候必须是现房，不是期房。所谓现房，是指房子已竣工，不单单是封顶，是已经验收合格备案了，这时候可以操作。所以期房不允许这么操作，以后的一些相关的合法性都是要基于这个大前提。 |
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| 回答者：零度是水 论坛等级：
版主
回答时间：2008-5-12 11:54:13 |
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| 回答者：ysx1898 论坛等级：
职业侠客
回答时间：2008-5-12 17:02:59 |
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| 目前单纯依靠地产商运营商业地产已经存在太多的隐患，国内鲜有成功个案，商业地产的成功运营最好采用投资、开发、运营三者分离的模式进行，即投资商投入资金，委托地产开发商进行开发，建设完成后，投资商和开发商共同持股，交付给商业运营商进行操作，待商业运营成熟后，打包上市。 |
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| 回答者：尔东 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-12 17:03:18 |
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| 回答者：xin mu 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-12 17:50:55 |
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| 看到产权式就是没能力的开发商搞的,或者就是扩张太快的开发商搞的,远离. |
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| 回答者：信里信呵 论坛等级：
初入江湖
回答时间：2008-5-12 22:32:05 |
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如果擅长资本，可以考虑REIS。
如果擅长运营，可以考虑自持。
如果擅长销售，可以考虑出售。
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| 回答者：kiss99 论坛等级：
论坛游侠
回答时间：2008-5-13 15:10:15 |
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| 商家先自持~~待培养出商业气氛后再进行销售。这样客户也非常有信心 |
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| 回答者：漫步太平 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-13 17:57:34 |
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1、销售商铺经营权，考虑经营者和商铺产权者入股，整体合股组建公司；
2、前期销售商铺，业主以销售商业经营权入股组建公司；
3、商铺所有者以固定回报和商场经营业绩分成方式获得收益。
4、完善商场投资经营准入和退出制度
采取上述方式整合业主、经营者、管理者各方资源，透明商场商业经营行为，保障投资人权益。 |
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| 回答者：xysfb 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-14 10:48:38 |
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| 回答者：741205 论坛等级：
青蜂侠
回答时间：2008-5-14 15:31:43 |
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| 自己持有,风险大点,可以找好的管理招商人员,资金压力大,但是可以在商家那先拿到回款 |
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| 回答者：lbxxa 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-15 16:34:57 |
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| 回答者：dashayu1001 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-16 9:12:49 |
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| 回答者：dashayu99 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-16 14:30:44 |
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自持租赁，放生待鱼，长期持有，请好的经营管理公司，但这一切的前提都来源于开发商的实力和信心，还有经营商业的理念．
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| 回答者：地产景色 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-16 17:32:52 |
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如果擅长运营，可以考虑自持。
如果擅长销售，可以考虑出售
如果想做好项目资金充足的情况下自己持有是比较好的。
产权式商铺是国家明令禁止销售的售后包租页是千万别碰高压线
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| 回答者：xiuwo 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-5-20 15:18:59 |
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2008-5-27 8:31:24
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