商业地产的经济环境


           ——商业地产实践系列（ 11 ）


 


商业地产的开发和运营是一个动态过程，也是一个对当地经济环境进行判断验证的一个动态过程。一个商业地产项目做得好，就是事先对当地的经济环境把握得好。


在商业地产项目的前期策划中，对于经济环境的有效把握，是十分重要的。笔者在前面文章中，已经谈到，人均 GDP 是对商业地产项目的影响。实际上，人均 GDP 是一个经济环境的探测仪。当然，一个商业项目不仅仅是人均 GDP 的一个要素，而是多个要素来衡量的。人均 GDP 只能是一个量化的经济指标，而经济环境则是一个经济运行空间。


经济环境所包括的内容很广泛。直接能够与其联系的有：经济增长方式、投资模式、消费模式、外贸关联程度等；间接能够与其联系的行政管理体制、政策引导机制、民众素质等。凡是能够影响经济变化的各种因素都应该属于经济环境。作为商业地产项目，对于经济环境的研究是必不可少的内容。


笔者在所操作的数个项目以及考察其他商业项目的过程中深有体会。


例举某首府城市一民族区域的商业楼盘。该城市正是从第二产业向第三产业的巨大转化过程中，原有的制造业顷刻瓦解，取代的是以房地产业为龙头的各项第三产业飞速发展。这个经济环境的显著变化，带来的是商业地产的巨大需求。城市的商圈规模迅速膨胀，商圈的数量迅速增大。此时，作为具有相对居住集中的民族区域，商业发展却与城市整个的商业发展有明显的落差，开发民族区域的商圈就显示出潜在的需求动力。笔者所服务的开发商，正好在该民族居住的中心位置，开发一个商业地产项目。这个项目的优势在于，具有百年的商业历史，人气非常旺盛，同时这个地区在国内外享有盛誉，具有旅游题材。需求与明显优势之和，为这个项目的开发运营奠定了良好的基础。这个巨大的落差需求，就是经济环境的具体体现。


例举某县级城市的商业地产项目。该城市主要经济构成是农牧业，少量的第二、三产业。城市中心人口大约为 20 万。笔者所服务的开发商，在原来的批发市场上拆除重建一个新的市场。笔者首先研究了两个重要的经济现象。第一、该城市虽然是县级市，但经济却覆盖两县一市，同时，该县级市范围内还有兵团。发现批零交易的平均时间不会超过五天。这个数据的发现确定了新项目仍然要以批发作为核心定位；第二、这个县级市的主要经济支柱是棉花。而且发现这个城市的资金富裕期主要在棉花完成交易后的 10 天，并且发现每年这个季节是商业投资的旺盛时期，为此，决定了开盘时间为 11 月 11 日。把握批零交易周期与区域资金旺盛时期是这个项目成功的关键。类似这些经济现象，都与经济环境有关。


例举笔者考察的失败项目。某开发商发现商机，政府迁移到新区域，认为这里商业地产开发必有利益机会，就在此地开发了近 5 万平方米的商业楼盘，开发商聘请了有名的策划机构进行了大规模的营销推广。其结果是：三分之二以上的面积没有售（租）出，空置多年，即使有三份之一不到的商户进行经营，惨淡维持。笔者考察以后认为：那种一相情愿的商业地产项目、那种超前预期的商业地产项目只能是开发商背上痛苦的枷锁。笔者考察了大约 10 几个类似政府迁移，匆忙上马的商业地产项目，无一成功。结论是：政府迁移的商业地产项目绝对是有条件开发项目，第一是规模居住区功能的形成；第二是零星商业的规模聚集了一定的能量。所以，对于经济环境的有效把握，是商业地产项目成功与否的试金石。


前面文章中谈到“减、除、加、乘”商业地产的运作模式，对于任何一个指标、现象、方案的调查、研究、策划、决策都是有意义的。上述的第一个例子“减、除”后就是落差需求；第二个例子“减、除”后就是批发市场需求；第三个例子“减、除”后就是开发时机不到。这些实例的具体研究，对于新项目的经济环境的确认，是非常必要的。