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| 在我们公司一般有产品部门来做，这个东西专业要求较高。 |
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| 回答者：cyqlwyn1 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-20 9:41:38 |
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最佳容积率
一、相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层（12层） 2.5-3
高层（13层以上） 3.5-5
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
别墅与多层住宅费用简表
项目名称 别墅 多层住宅参数
建安成本 1200 850 元/平米
专业费用 250 200 元/平米
管理费用 36 25 建安成本的3%
不可预见费 60 42 建安成本的5%
利息 60 42 建安成本的5%
销售费用 340 220 收入的4%
营业税及附加468 302 收入的5.5%
通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。
3、求解步骤
容积率求解流程图
首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。
第三步，确定合理的容积率。
最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。
（二）相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。
1、不改变容积率，但改变物业类型
在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）
有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。
2、降低容积率
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。
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| 回答者：ysx1898 论坛等级：
职业侠客
回答时间：2008-7-21 11:37:04 |
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| 回答者：王匪 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-21 18:20:54 |
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需要建立一个收益模型！
找出投入和产出的最佳结合点。
同时根据你方的投资能力和市场对楼层高度的抗性来确定比例的合适与否！ |
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| 回答者：喜马拉雅冰川 论坛等级：
论坛游民
回答时间：2008-7-21 19:03:13 |
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可能的产品组合方向,通过定性分析
然后定量分析找到可能的最佳容积率 |
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| 回答者：xin mu 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-21 23:18:03 |
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| 以前做过几次这种产品测算，个人感觉，在市场研判的基础上定好产品组合方向，具体的量化数据很多时候是靠主观大方向判断，然后从小里面去凑，真正要找一个比较好的结合点是比较难的，毕竟还有规划设计院更专业呢，作为代理公司，提供大致的设计方向就可以了！ |
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| 回答者：屠龙者 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-22 12:28:20 |
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| 找设计部门，根据不同产品类型、容积率先做几个方案。然后测算收益率。 |
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| 回答者：51600218 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-22 16:14:48 |
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3楼的ysx1898说的很有道理
但是怎么从
利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
得出这个结果：
通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
这个过程不是太了解。
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| 回答者：yingzai2008 论坛等级：
初入江湖
回答时间：2008-7-22 16:35:59 |
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| 数学模式还是一种计算工具，重要的还是要根据当地的实际情况，比如说北方和南方的住房习惯就很不一样，北方人喜欢板式的，南方就很抗拒。 |
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| 回答者：我只爱艳 论坛等级：
业余侠客
回答时间：2008-7-23 19:56:45 |
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有可能面临两种情况，一种是已经确定容积率，一种是容积率不确定（通常是降容）。
前提，已确定地块占地面积、绿化率等指标及各产品类型的建筑容积率、价格。 |
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| 回答者：sy2688 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-25 11:55:58 |
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| 容积率一般是规划局定的,你需要的是在最大的容积率下,如何组合自己将开发的产品.不是计算容积率. |
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| 回答者：caina01 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-31 14:46:50 |
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| 回答者：中唐营销策划 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-31 17:07:34 |
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| 回答者：中唐营销策划 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-7-31 17:07:34 |
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| 先把握政府对此容积率确定的政策，然后确定地块占地面积、绿化率等指标及各产品类型的建筑容积率、价格。 |
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| 回答者：fantasy998 论坛等级：
论坛游民
回答时间：2008-7-31 18:35:30 |
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| 回答者：小播 论坛等级：
黑侠
回答时间：2008-8-1 10:33:14 |
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| 回答者：CASSLING 论坛等级：
新手上路
回答时间：2008-8-3 19:13:07 |
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2008-8-9 8:20:30
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