有心人可能会记得《天下无贼》里刘德华开车差点和一个写着“   XX   润滑油”的货车撞上的镜头，还有   05   年春晚，冯巩和朱军小品里对饮的“喜力”啤酒。这些明显的软广告告诉我们，我们的生活现在已经和广告分不开了，它已经无孔不入了。           
   广告可不是随便就能发的，是要付钱的！广告费是产品的成本，那能不能说为了降低成本不发广告呢？不能！“酒香不怕巷子深”的时代已经过去了。央视每年那几个亿的广告费坐在家里就能收入帐中，而且还是招标，你出的价钱低别想搀和。     
   舒服吧！过瘾吧！可能有人就不理解了，商人都怎么了？至于吗？那么多钱扔给央视，扔在广告里！         
   告诉你！非常至于！！！         这里扔   1   块钱，可能回报就是   10   块钱！        
   老妖没有议论广告的意思。就是想说明一点：市场经济下，商人都是逐利的，最大限度的逐利是每个商人的目标。只要看准了，算着合算。为了利益，他是不介意某阶段在外人看来瞠目结舌的举动和投入的，他会认为这是应该的。因为有更大的诱惑在诱惑着他。      
               还是要说需求，这就是发展商眼里的“央视”！强劲的需求导致房价持续上涨。有了这个，那一切都可以退到后面了。因为房价上涨意味着在政策的宏观调控下，房地产利润并没有减少。这是关键的关键。     　        
       
   诱惑在哪里？  
   　　   一     利润             
   　　房地产业是暴利行业！这个大家已经没有任何疑问了。时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值能挑战中国房地产业的暴利。但任何一件事都有正反两面。一个行业能成为暴利行业，说明这个行业有着巨大的市场需求，同时也意味着这个行业有着难以估量的市场前景。         
   　   从   2003   年开始，国家土地、金融等宏观调控政策就是要增加开发商的融资及土地成本，降温房地产投资热，但随着开发成本的增加，房价却一直是水涨船高。房地产开发利润并没有随着成本的增加而减少。而且房地产开发已经显现出在未来几年内还将持续走旺的趋势。      
      
   　　二     需求       
   　　这就不用多说了，说   10   个人里有一半有房地产消费需要也不为过！而且依靠跨国公司新一轮的海外转移，写字楼需求增大，商务地产开发从中心城市到   2   线城市也迎来了美丽的春天。      
      
   　　三     规划          
   　　城市化进程一直在继续着，在加快着！各地城市在不断扩大，城区向郊区城镇疏散人口，遏制城内房价增速，保证城区更适宜居住的意图已经显而易见了。于是，郊区开发热在升温。增加了开发商去郊区拿地的决心，近郊的房价一再上涨，利润空间增大，诱使开发商转战郊区，抛起了郊区房地产开发热潮，这一迹象将在   2005   年表现得更加明显，同时，农用地解禁也进一步促使发展商到地价相对便宜的郊区圈地。      
      
   　　四     产品          
   　　产品线选择已经退到次要位置了。住宅开发追求出房率变得更现实一些。一来降低成本、二来最大化可销售面积。还有一点值得注意：商务公寓的高利润和政策面的可操作空间已经让发展商发现了一个新大陆。也就是“异化”的写字楼，老妖在北京看到了很多外形与写字楼近乎同质化的商务公寓，细一打听。这些按照写字楼的标准进行开发和销售的楼盘很多是住宅立项，这种产品在土地出让金、贷款政策、用水用电乃至后期销售上的利润空间比住宅可大多了。  
      
   　　五     外需         
   　　外地人及境外个人投资的比例在北京、上海不断增长。在  年房地产开发成本增加致使房价上涨后，正是由于这些外需的捧场，使各地楼盘销售继续保持旺销态势。开发商的投资压力减轻许多。     各类开发资金寻求和正在参与项目操作，而  宏观调控政策则把更多的资金引入了房地产市场，这给一些“有地无钱”的中小企业提供了发展机遇。      
      
   　　六     土地         
   　　旧城改造！这是新一轮竞争的焦点，各地  旧城改造的步伐在加快。这类项目的土地出让金、配套费用是可以减免的。当然第一保证是原住民的等面积置换。但是原来一亩可能就几家住民，新开发的住宅这个数目会翻几倍。尽管这些土地都要拿到土地市场进行招拍挂公开交易。但是有相当一部分旧城改造项目用地都地处黄金地段，由于目前黄金地段的土地开发资源已经很缺乏了，发展商算细帐，目前的情况下，还是能得到高额利润的。这些土地将会成为未来城区开发的主力地块。      
      
   　　七     融资      
   按照“   121   号文件”精神，开发商自有资金必须达到   30%   。这意味着为了达到这一要求，许多开发商必须通过增资扩股的方式来吸引资金，但这一方式的代价则是开发商需让出一部分利润。用银行信贷进行扩张的方法已经不灵了，多数开发商又不愿意和别人分享利润，于是用信托计划募集资金进行股权融资在阶段时间内取得一个合理回报就为很多发展商推崇，这样就可以独享最终利润，这既满足了充实开发商股本金的要求，也没有使开发商丧失对项目的实际控制权。     因此，虽然金融政策调整使开发商在融资渠道上陷入困境，但信托的兴起却满足了开发商对资金的需求。   
     
   　　八     别墅       
   　国土资源部下发过《停止别墅用地审批的紧急通知》。开发商对别墅新盘的投资开始变得谨慎，导致别墅新盘开发规模“缩水”。     可与此同时，别墅市场的需求量在增加，这起码表明目标购买人群的范围扩大了。   
          
        这就是市场的现状，对于各环节来说，任何因素只能是在自己义务范围内对市场施加影响。至于走向，现在谁也说不准，这个充满机会和风险的市场对于普通消费者来说，还是那句话，何去何从，有心人自己掂量吧！