没必要去相信这专家那专家、这机构那组织的大论，他们不是神，再权威的专家也不会说房地产会按照他所说的规律发展，他们的意见最多是个参考，听听就完了，您要不愿意那听都不要听，就象对老妖的这个小文一样。







北京上海杭州和威海没有可比性，那今天我们就实际一些，不去考虑宏观。老妖斗胆对威海的房地产分析品评一番。







如果我们把问题缩小，其实问题非常简单。关心房地产的是哪些人？买房子的和卖房子的——就这两种人，得失就从这里说起。







产品大都是付出成本后通过销售得到利润。房子也是一样。我们先算算现在房地产开发的成本帐。不算土地成本，威海中档住宅开发中，开发商的建设成本、配套费等乱七八糟全加一起我们非常奢侈的算有20 00 元 / 平方米打住了。加上房地产商的利润，按 15% 估计（这个是不高的），房价应该在 2500 元 / 平方米左右。那剩余的成本是什么？就是土地。现在土地在玩命疯长，市区海边的住宅用地价格现在已经达到一亩 200 万左右了。


 


土地成本可是要摊到成本里由买房子的人买单的。







在房地产开发过程中，平抑房价的要素是什么？建筑密度和容积率。低密度高容积率是最通常使用的。政府城市规划部门给的建筑密度和容积率是定死的，如果政府规划的建筑密度和容积率给的不高呢？







如果你是一位做房地产的商人，你怎样做？







非常简单：成本增加售价也增加——把房子定在高价位。







可是：如果你认为本地区的购买力不足，不能承受你所期望的价格。或者，现在的情况是象有些人说的，市场上消费者正齐心合力都不去买房子，形成买方市场，让房地产商卖不动房子。







那你怎么办？







更简单：我不干了还不成吗？达不到预期收益，甚至保不住成本，那我还开发什么？等等再说了。







再说说买方。抱怨房价跟坐了火箭一样，强烈希望降价。可还是那句话：作为既得利益的房地产商，如果房子不愁卖？为什么要降价？你骂娘发牢骚就能把房价降下来吗？







很多人喜欢把房地产市场和股市、债市相提并论，以股价的涨跌来类比房价的起落，但是老妖认为他们根本就没有可比性，起码在威海没有。股民有千千万，可买房子的有多少？在威海，一个小区 1000 户算成规模的了，有 1000 个买房子的消费者，房地产商就完成任务了。把这个绝对量放在目前的购买市场上，比重微乎其微。说句有点呛人的话：房地产商只要把房子卖出去就 OK 了！他是不会去管房子卖给谁的，你买不了并不代表别人买不了，你买了不住那是你的事，房地产商是不会去关心的。







就这个话头再说购买力。咱们且不说威海目前的城市形象；威海要打的人居牌；威海相对宽松的落户政策。就说说全国范围内存在的一个普遍的因素——房改房。买到房改房的那真是得大便宜了。买的时候便宜，用几年价格涨了，卖了还能挣大笔的钱。那是中国住房分配货币化所采取的一个没办法的办法，咱就不去说谁得便宜谁吃亏了。可是不得不承认的是，这类人因为可以低买高卖，不可避免地存在一个财富效应，可能这里不会有多少投资客，但是目前的市场造就了他们可以相对轻松地改善住房的条件，通俗点说就是购买能力增加，放眼全国，这种类型的人可不是少数，购买需求也不会是少数。这部分购买力最近几年正在集中释放之中，房价中，这类购买力起着相当大的作用。







再说威海的房价，真的很高吗？你算算成本，充其量只能是略微偏高。威海的中低档工薪阶层住房的房价现在是多少？有心人自己去算笔良心帐好了。







以上事实的结果会是什么？明眼人自己分析也分析出来了。